据2025/2026财年中报，期内领展收益为70.23亿港元，同比削减1.8%；物业收入净额为51.78亿港元，同比削减3.4%。可分配总额为32.83亿港元，同比下降5.6%。期内每基金单位分配为126.88港仙，同比下降5.9%。

　　多项目标，皆有下滑。在宏观经济逆风和结构性商场变迁的两层压力下，“逆风”抗击的领展，香港和内地续租租金调整率亦呈现“双线跌落”。

　　可面对这些客观存在，这个亚洲榜首REIT并未自乱阵脚，正采纳一种务实而灵敏的战略——在坚持高租用率的一同，经过财物优化和区域多元化来稳住大盘。

　　之于当下的它，求稳成了榜首个使命。这边厢，是成绩与股价的安稳向上。那儿厢，则是管理层的平稳交代。领展集团行政总裁王国龙将于本年年底退休，真实的接棒者没有呈现。

　　中期成绩会上，领展董事会主席欧敦勤表明，“在领导层过渡之际，我谨代表董事会衷心感谢集团行政总裁王国龙先生曩昔16年来的杰出领导及奉献。跟着他行将退任，我等待与暂时领导架构，包含黄国祥及宋俊彦严密协作，推动事务继续发展。”

　　2025/2026财年中报显现，期内，领展香港物业组合（包含130项财物，以必需品零售、鲜活街市，以及约5.7万个附近公共屋邨和交通枢纽的停车位为主）收益就同比下降了2.4%，物业收入净额则同比下降了3.7%，首要因为续租租金调整率为负数及较高的运营本钱。

　　香港零售物业的收入同比下降了3.1%，续租租金调整率更破纪录录得-6.4%，为疫情以来最高。其间，街市/熟食档口体现最差，续租租金调整率为-9.3%，商铺、教育/福利及配套设备体现别离为-5.9%和1.1%。

　　但2025/2026财年上半年，领展香港旗下商户出售额按年跌幅已从去年同期的-4.3%收窄至-2.1%，其间超级商场及食物类别更录得0.5%的温文添加。

　　其间，餐饮商户出售额同比上年降幅从-0.7%收窄至-0.1%，根本回到正常状况水平。而同期，一般零售（包含服装、百货公司、电器及家居用品、个人护理/医疗、光学产品、书本及文仪用品、报纸·宝贵产品、服务、休闲文娱及其他零售）商户出售额降幅一向坚持在-6.0%的方位，远低于香港商场同期水平。

　　这种反差，阐明领展在香港的惯例商场中的商铺，虽续租率相对来说比较安稳，但卖货力的确遭到必定影响，特别是来自京东、淘宝等线上电商的直接冲击。相较之下，“硬刚需”的街市/熟食档，虽然续租率有所下滑，但有着固定且耐久的消费客群，抗危险力更胜一筹。

　　关于这点，在领展近乎满铺的出租率上亦可明证。虽然租金下行，但经过下调租金，领展香港零售物业租用率安稳得以坚持在97.6%的高位，续租率约在80%，亦显现出领展零售财物扎根香港社区的选址优越性。

　　之于仍然坚持安稳添加的教育职业，领展表明会继续深耕该范畴，包含学习中心及爱好班。别的，花了钱的人休闲日子的需求亦在攀升，带动健身及家庭文娱消费场所的添加，这一类消费较难被电商和“北上”代替。

　　陈述期内，领展香港签定超越345份新租约，包含超越108个新品牌及237个现有品牌，要点引入特征餐厅、学习中心、家庭文娱等体会式业态。

　　这种“以价换量”的战略背面，是领展对当时商场环境的清醒认识——坚持物业的出租率和高人气，比短期的租金收益更为重要。

　　为了将更多“北上寻食”的需求留在香港，渐渐的变多的香港商场引入内地人气餐饮品牌，领展也不破例。中报中，其列举了一批初次进驻领展旗下香港物业的品牌，其间就有多个来自内地的连锁餐饮品牌，包含臻享·大师兄、遇见小面、和府捞面等。

　　此外，领展不断强化香港商场的“刚需特点”。期内，完结了对鲤鱼门广场及TKO Spot的财物提高项目，别离出资5900万港元及2100万港元，估计出资回报率别离达14.5% 和29.1%。

　　TKO Spot附近将军澳缸体站及香港单车管公园，内部楼面面积12.98万平方呎，并可供给1200个停车位，区内多为居民区。商场主力店为迪卡侬，承租了商场3楼全层，更于露台打造有4.2万平方呎的空中野外运动场，是香港最大的运动用品零售店肆，开业至今6年。

　　但跟着迪卡侬在全港各区开设店肆增多，迪卡侬将军澳店的运营效益逐渐下降。期内，领展首要就迪卡侬布局进行了从头划铺，减缩面积。腾出的空间引入健身房24/7gym和粤式酒楼海港酒家，贴合该区域居民日常需求。

　　而关于地处九龙油塘地铁站旁的鲤鱼门广场，领展则首要对老旧外墙、中庭、地上铺设、厕所这些公共区域进行了立异，并在地上楼层增设了面向大街的零售商铺，以此提高商场全体的吸引力和区域形象。

　　港人北上消费的结构性改变仍在继续施压本地零售。领展管理层坦言，在香港融入大湾区及港人北上消费趋势推动下，香港零售商场结构已呈现改变。这一结构性改变意味着，即便消费商场有所回暖，领展也需求更长时刻来习气新的商场实践。

　　陈述期内，领展的我国内地物业组合总收益及物业收入净额以人民币计价别离按年跌落4.6%及4.9%。

　　详细看，期内领展内地零售物业组合的续租租金调整率录得惊人的-16.4%。这一数字远高于香港的租金跌幅，但细究背面，首要是北京中关村领展广场及领展企业广场的零售部分体现未如抱负所造成的。若除掉这两个项目，领展在内地其他物业的续租租金调整率实践为2.5%。

　　虽然租金压力仍然存在，但领展在深圳、广州及上海项目体现略好，而北京项目虽此前面对较大应战，但经过“边经营边迭代”后，效果显著。

　　在广州，自2023年9月一期东翼露脸至本年8月底，银河领展广场新开业品牌达184家（含新入驻、焕新晋级），全场品牌焕新率超越80%；会员拉新超18万；2024年全体客流同比添加37%，出售额同比添加达31%（此口径不含车辆出售金额）。

　　在北京，5.5万方的北京中关村领展广场，自2009年露脸以来，扎根中关村中心区，最近以「新潮领地Trendy Hive」为全新定位，聚集“年青+潮流+运动”，精准锚定海淀高知人群，成功将“首店浓度”转化为“高知密度”，会聚超130家优质品牌。

　　2025年新签首店品牌占年度总调整量的55%，重磅引入多首脑店矩阵与质量业态：以24小时智能形式重构健身体会的24/7 FITNESS北京首店，滨寿司、SAVAGE等多个海淀首店，G-STEPS街舞旗舰店、源氏木语、ASICS、Peets咖啡、青年星厨甄选等品牌连续落位。

　　9月20日店庆当天客流同比提高27%，出售额同比飙升38%；店庆三天客流同比提高16%，出售同比提高33%，会员占比同比添加54%，小红书官方号曝光达7.6万次，单线万人，私域社群同比暴升300%！

　　为精准匹配周边商务人群用餐需求，北京中关村领展广场对B1层施行业态迭代，打造“嗨饭ZONE”主题美食空间。经过品牌焕新与场景晋级，这儿会聚人气轻食与地域风味，集结本楼汉堡、阿水大杯茶、甲乙饼等10余家兼具高人气与规划感的网红餐饮品牌，成为周边白领就餐与交际的中心选择，进一步强化项目日常消费黏性与日子烟火气。

　　历经两年的广州银河领展广场第二期的改造于8月30日宣告完结，一同完结的还有对B1层进行的改造，特别是该层原超市主力店部分。超市从原Maxvalu生鲜超市调整为永旺，并从头划铺，腾出了565㎡的新空间，腾出的新空间转化为“平川好味Foodie+”。

　　新增的“平川好味Foodie+”区域与野外的“平川夜巷”日子街区联动，会集引入约15家轻食、小吃新品牌，包含广州首家见味花甲、银河首家栀否栀否、银河首家笠禾、美心烘焙之家、薛记炒货、西树泡芙、港怀、焗外人等。

　　北京通州领展广场相同对B1层美食街做了调整，拆除了美食街的冗余隔墙，将动线优化成环形动线，是视野更开阔，游逛体会更顺利“拾味街”正式晋级为“拾味街Foodie+”。物理层面改造的一同，还新增20余家焕新质量品牌。

　　除了中报中所提项目外，本年广州荔湾领展广场B1层进行了晋级，打造为“荔食坊Foodie+”，引入祐禾UH SELECT、漂泊泡泡·破破烂烂的烤肉店、一龙拉面江户长屋主题店、吴系·潮粤客全国首店等。

　　综上不难看出，领展在不同城市落地Foodie+产品线时，在坚持中心逻辑一致的基础上，都结合了本地消费习气、文明、客群进行了个性化立异，而不是机械化仿制。

　　而聚集B1层做美食，背面是一套组合拳式的商业考量。一方面，是打造拉升客流与出售的流量引擎，有助于坚持高出租率，然后保证安稳的租金收益来历；另一方面，盘活被萧瑟的空间，提高商场的商业经济价值和利用率。

　　无论是香港稳住根本盘的熟食档，仍是内地焕新而上的美食街，领展经过强化“烟火气”业态，以高频消费为盾，以深度运营为矛，以社区情感为魂，再次展现其穿越周期的隐秘。

　　来历：【青州融媒】美好不管局面 新式婚俗引领文明新风尚本文来自【青州融媒】，仅代表作者观念。全国党媒信息公共渠道供给信息发布传达服务。

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